پرسش و پاسخ حقوقی

چنانچه سندی توسط ماموری که فاقد صلاحیت است صادر شود آیا آن سند دارای اعتبار است؟
پاسخ حقوقی:
سندی رسمی محسوب  می شود که دارای سه شرط زیر باشد:
۱)سند توسط مامور رسمی تنظیم اسناد تهیه شود.
۲)مامور صلاحیت تنظیم سند را داشته باشد.
۳)سند با رعایت مقررات قانونی تنظیم شده باشد.
هر گاه سندی سه شرط یاد شده را داشته باشد آن سند در صورتیکه دارای مهر یا امضاء دو طرف قرار داد باشد عادی محسوب میشود.

نکات مهم در تنظیم عقد قراردادهای مبایعه نامه چیست؟
پاسخ حقوقی:
عقد:عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک نفر یا چند نفر دیگر متعهد بر انجام دادن کاری شوند که مورد قبول آن ها باشد.در عقد قراردادها میبایست دقت شود که اگر کسی به انجام دادن امری متعهد شود و از انجام دادن آن خود داری کند ،در صورت تخلف مسئول خسارات طرف مقابل خواهد بود در انجام دادن هر گونه معامله اعم از معاملات مال منقول و غیر منقول ابتدا خریدار میبایست کلیه اسناد و مدارک مربوط به مال مورد معامله را رویت و با مشخصات کامل فروشنده مطابقت نماید.چه بسا افرادی با توسل به اعمال متقلبانه اقدام به فروش مال دیگران کرده وبدون اجازه مالک اصلی به انعقاد عقود اقدام نموده اند.نکته دیگر که میبایست حتما رعایت شود این است که خریدار منزل یا ملک یا زمین میبایست
تا تسویه حساب کامل بانکی عوارض شهرداری ،مالیات،آب،برق، گاز و تلفن مبلغی را نزد خود نگه داشته و پس از پرداخت کامل کلیه دیون و بدهی های متعلقه نسبت به پرداخت مابقی مورد معامله اقدام نماید.
در غیر این صورت پس از پرداخت کلیه مبلغ،اکثر فروشندگان از پرداخت بدهی های معوقه سرباز میزنند.
در عقد بیع میبایست پس از توافق خریدار و فروشنده در معامله ،قیمت دقیق و کامل مال مورد معامله و همچنین مقدار جنس، وصف،زمان تحویل،خسارات و غیره مشخص و قید شود. میبایست توجه نمود که معامله چیزی که خرید و فروش آن از نظر قانونی ممنوع است یا چیزی که مالکیت و منفعت  عقیدتی ندارد ویا چیزی که فروشنده قدرت بر تسلیم آن ندارد مانند خریدو فروش مشروبات الکلی باطل است.

نحوه خرید و فروش املاک اوقافی چگونه است؟
پاسخ حقوقی:
عرصه زمین های اوقافی قابل خرید وفروش نیست باید با انعقاد قرارداد با اداره اوقاف ،اجاره شود اما اعیانی که در آن ساخته  شده میتواند  قابل خرید و فروش باشد و این اعیانی ها دارای سند رسمی هم هستند. 

اگر در مبایعه نامه متراژ ملک ۱۰۰مترمربع نوشته ولی بعد مشخص شود که متراژ ملک ۱۲۰مترمربع است حکم صحیح چیست؟
پاسخ حقوقی:
در صورتی که پس ازمعامله مشخص شود که متراژملک بیش از مقدار نوشته شده در قرارداد بوده است فروشنده حق فسخ و چنانچه که متراژ کمتر از مقدار ثبت شده باشد خریدار حق  فسخ خواهد داشت ، مگر آنکه اختلاف در متراژ را با رضایت یکدیگر محاسبه کنند.

اگر مبایعه نامه تنظیم و ثمن معامله به فروشنده پرداخت و سپس مشخص شود که ملک مورد معامله متعلق به شخص ثالثی بوده است وضعیت معامله به چه صورتی خواهد بود؟
پاسخ حقوقی:
به صرف اینکه ملک تحویل خریدار شده باشد یا خیر، و ضمانت فروشنده در قرارداد شرط شده
یا نشده باشد.فروشنده ضامن خواهد بود و علاوه بر رد ثمن ، ضامن خسارت خریدار هم خواهد بود.

تنظیم مبایعه نامه مجنون، صغیر و ورشکسته چه حکمی دارد؟
پاسخ حقوقی:
قرارداد بیعی که توسط مجنون و صغیر غیر ممیز(صغیری که توانایی تمییز و تشخیص خوب و بد را ندارد) و همچنین شخص ورشکسته تنظیم شود،باطل و بلا اثر و در صورتی که صغیر ممیز باشد غیر نافذ و منوط به تنفیذ ولی یا قیم او است.

آپارتمانی را در قسمت جنوبی ساختمانی خریداری کرده ام ، اما سند کلیه واحدهای شمالی و جنوبی اشتباه ثبت شده است.فروشنده این اشتباه را متوجه اداره ثبت می داند ومی گوید خودتان باید تصحیح سند را پیگیری کنید.تکلیف ما چیست؟
پاسخ حقوقی:
با توجه به اینکه فروشنده تعهد خود مبنی برتنظیم سند رسمی را انجام داده است لذا پیگیری تصحیح سند به عنوان مالک به عهده فروشنده است.در این خصوص میتوانید موضوع را به اداره ثبت صادر کننده سند نیز منعکس تا موضوع از طریق هیات نظارت رسیدگی و هیات مذکور دستور اصلاح سند را صادر کند.

آیا می توان مال وقفی را فروخت؟
پاسخ حقوقی:
فروش مال وقفی غیر قانونی و باطل است . در صورتی که فروش اینگونه اموال موجب اختلاف 
شدید بین(موقوف علیهم)افرادی که مال برای آنها وقف شده است،شود و احتمال وقوع وقایع ناگوار
بین آنها وجود داشته باشد و یا به خرابی مال موقوفه منجر شود امکان پذیر است.

اگر مبایعه نامه تنظیم شود ولی فروشنده قبل  از حضور در دفترخانه فوت کند آیا مبایعه نامه
مذکور از درجه اعتبار ساقط است؟
پاسخ حقوقی:
در هر صورت مبایعه نامه معتبر است و ورثه متوفی نسبت به تعهدات وی مسئول خواهند بود
و در صورت امتناع،به دستور دادگاه سند به نام خریدار تنظیم خواهد شد.

همسرم در یک باغ  ۱۴هزارمتری شریک بوده است بعد از فوت همسرم ۱۸۰۰متر از این باغ بهمن ارث رسید، آیا می توانم سند مال موروثی را به نام خودم کنم؟
پاسخ حقوقی:
طبق قانون ثبت اسناد هر یک از ورثه می توانند بادر دست داشتن گواهی انحصار وراثت از اداره ثبت محل ، برای خود سند جداگانه درخواست کنند ، ولی زن طبق قانون مدنی یک هشتم از ارزش (بهای)اموال متوفی را ارث می برد ولی سندی به نام همسر متوفی صادر نمی شود.

سند رسمی و عادی از نظر قانونی چه مفهومی دارد؟
پاسخ حقوقی:
مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی ، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی  و
یا نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده رسمی است
به شرطی که مفاد سند مخالف قوانین نباشد.

نحوه پرداخت ثمن (قیمت)معامله به چه صورتی است؟
پاسخ حقوقی:
پرداخت ثمن (قیمت) معامله می تواند همزمان با تحویل مبیع (چیزی که فروخته شده) باشد و یا
قبل و بعد از آن به صورت یکجا و یا اقساط باشد و اگر تحویل مبیع (چیزی که فروخته شده) و
یا پرداخت ثمن (قیمت) همزمان نباشد لازم است میزان و زمان پرداخت به موجب قرارداد کتبی
معین شود. یک شیوه معمول پرداخت ثمن (قیمت) معامله، در قراردادهای فروش به این صورت
است  که خریدار ، مبلغ مورد معامله رادر سه یا چهار قسط همزمان با عقد قرارداد ،زمان تنظیم
سند رسمی در دفتر خانه و روز تحویل ملک به فروشنده می پردازد.

مهلت اعمال حق فسخ در معاملات چقدر است؟
پاسخ:
اگر در قرارداد ، مدت زمانی مشخص برای اعمال حق فسخ را  در نظر گرفته شده باشد فسخ 
قرارداد خارج از مدت تعیین شده این حق را زایل می کند.و اگر منوط به تحقق شرطی بوده و 
یا جزء اختیارات باشد باید به محض تحقق شرط و یا  اطلاع از نقض قرارداد ، از حق فسخ
استفاده شود.

آیا می توان با کپی سند ، معامله ای را انجام داد؟
پاسخ:
هنگام عقد قرارداد وجود سند ملک برای ملاحظه و رویت اصل سند توسط آژانس املاک و
خریداران و به منظور آگاهی  از وضعیت مالکیت مورد معامله و آخرین  نقل  و انتقالات
ضروری است که از طریق کپی سند و یا کپی برابر اصل قابل احراز نیست.

نحوه خرید ملک چگونه است؟
پاسخ:
بررسی دقیق سند مالکیت از نظر مشخصات مالک ، شماره پلاک ثبتی ملک و محل وقوع آن،
متراژ زمین و بنا ، بهای ملک و تعیین دقیق چگونگی پرداخت ثمن ، تعهد فروشنده  به انجام
شدن تشریفات اداری مربوط به تنظیم سند انتقال ، مانند اخذ پایان کار مفا صاحساب از دارایی
و... مشخص شدن دفترخانه اسناد رسمی و زمان حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی
و خسارت تاخیر فروشنده در انتقال سنداز جمله موارد مهمی است که در هنگام معامله بایستی
به دقت بررسی شود.

کسی که مال دیگری را بدون رضایت او از شخص ثالث خریداری می کند در صورت رد معامله
از سوی مالک آیا می تواند از فروشنده مال غیر خسارت دریافت کند؟
پاسخ:
قبل از هر چیز باید دانست که اگر مال به تصرف خریدار درآید و مالک معامله را رد کند خریدار
نسبت به اصل مال و منافع، مدتی که مال در تصرفش بوده ضامن است حتی اگر خریدار از منافع
آن استفاده نکرده باشد و اگر به مال خسارت و ایرادی وارد شود خریدار پاسخ گوی مالک است.
در هر صورت خریدار حق دارد برای بازپس گرفتن بهای معامله وجبران خسارت و غرامت هایی 
که به واسطه این معامله به او وارد شده است به شخصی که مال غیر رابه وی فروخته است رجوع
کند.اگر خریدار با علم به اینکه با مال غیر ، معامله کرده است و خواستار آن باشد که اصل پول ،
بهای معامله و غرامت به وی تعلق گیرد باید بداند که فقط اصل پول به وی مسترد خواهد شد.
 

خرید و فروش مال غیر مجازات دارد یا خیر؟
پاسخ:
کسی که مال غیر را با اگاهی به این که مال غیر است به هر نحوی چه بیع چه اجاره و غیره ،
به دیگری بدون مجوز قانونی و با سوء نیت منتقل کند کلاه بردار محسوب میشود همچنین اگر
خریدار در حین معامله به عدم مالکیت انتقال دهنده و فروشنده آگاه باشد او هم به عنوان  کلاه 
بردار شناخته خواهد شد. 

آیا فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد از حیث حقوقی صحیح است؟
پاسخ:
اصولا رهن گذاشتن آپارتمان یا ملک از طرف رهن گذارنده (راهن) به اساس مالکیت او لطمه ای
وارد نمی کند و صرف فروش آن با رعایت حقوق مرتهن (رهن گیرنده در این مثال بانک) منعی  
ندارد. با این حال باید توجه داشت
۱)فروش ملک یا آپارتمانی که به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن به شرط حفظ حقوق بانک بلا 
مانع است.
۲)هنگام تنظیم سند فروش باید قید شود که ملک یا آپارتمان در رهن بانک است و به حقوق مرتهن
اشاره شود.

حق فسخ چیست و در چه صورت اعمال می شود؟
پاسخ:
فسخ به معنی انحلال و گسیختن عقد است.اگر قرارداد جزء عقود جایز چون وکالت و مانند آن باشد
هر زمان که یکی از طرفین اراده کند می تواند قرارداد را فسخ کند.درسایر معاملات که جزء عقود
لازم شمرده می شوند از آنجا که طبق قانون مدنی عقودی که  بر طبق قانون واقع شده  باشند  بین
متعاملین یا قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین (اقاله)  یا به علت قانونی
فسخ شود . بنابراین یا باید طرفین بنا به توافق همدیگر ، قرارداد را فسخ کنند و یا ضمن قرارداد
برای خود حق فسخ قرار دهند مثل اینکه قرار بگذارند تا مدتی معین برای یک و یا هر دو طرف
قرارداد حق فسخ وجود داشته باشد و یا این که قانون برای طرفین حق فسخ قرار داده  باشد مانند
اینکه اگر موضوع معامله قبل از اینکه به تصرف خریدار داده درآید بدون اهمال و تقصیر فروشنده
تلف شود خریدار حق فسخ دارد.

قصد خرید آپارتمانی را داریم که قبلا سند آن متعلق به یک سازمان دولتی بوده است و کلیه تسویه
حساب ها از نظر مراجع قانونی صورت گرفته آیا در آینده برای فروش با مشکلی مواجه نمی شویم؟
پاسخ:
اگر مراحل و تشریفات نقل و انتقالات قبلی درست و قانونی انجام شده باشد، مشکلی ایجاد نخواهد
شد.
چنانچه پس از گذشت مدتی از انعقاد عقد اجاره ، مستاجر که قرارداد هم به نام او تنظیم شده
است ملک استیجاری را ترک کند و اجاره بهای ماهیانه تا پایان مدت اجاره توسط  شخص 
دیگری (مثلا همسر مستاجر) پرداخت شود آیا از آن جا که دسترسی به مستاجر وجود ندارد
می توان در خصوص تخلیه و تصفیه حساب از طریق شخص مزبور اقدام کرد؟
پاسخ:
خیر، طرف قرارداد و حساب موجر، همان شخصی است که قرارداد با وی منعقد شده است،
بنابراین در صورت انقضای مدت اجاره ، موجر بایستی از طریق شورای حل اختلاف تخلیه
ملک را بخواهد و پول پیش را نیز به حساب سپرده دادگستری واریز کرده تا مسئولیتی متوجه
وی نشود.

آپارتمانی را خریدم که دارای مستاجر است و قرارداد دارد آیا امکان تخلیه محل قبل از انقضای
مدت اجاره وجود دارد یا خیر؟
پاسخ:
چون اجاره عقد لازم است بنا بر این در مدت اجاره امکان درخواست تخلیه از طریق مراجع 
قانونی وجود ندارد مگر آنکه مستاجر خود راضی به تخلیه شود.

اگر شریک از جریان خریدوفروش اطلاع پیدا کرد و پس از گذشت مدتی خواست تا از حق
شفعه استفاده کند آیا  این حق را دارد؟
پاسخ:
خیر، استفاده از حق شفعه فوری است و اگر شریک بعد از اطلاع از جریان بیع فورا اقدام
به حق شفعه نکند، دیگر نمی تواند از حق شفعه استفاده کند.

مالک آپارتمانی با یک انبار هستم و انباری را تبدیل به واحد مسکونی نموده ام. آیا امکان
تفکیک و صدور سند مالکیت مجزا برای آن هست یا خیر؟
پاسخ:
برای تغییر کاربری باید نخست به شهرداری مربوطه مراجعه و مجوز تغییر کاربری و
پایان کار اخذ نموده و سپس از طریق اداره ثبت اسناد و املاک صورت مجلس تفکیکی
 تهیه تا سند جداگانه صادر شود.

معامله معارض یعنی چه و آیا برای آن پیش بینی شده است یا خیر؟
پاسخ:
معامله معارض یعنی اینکه شخصی به موجب سند رسمی و یا عادی نسبت به عین یا منفعت ملک
یا مالی حقی به شخصی داده و بعد به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور
کند.معامله معارض جرم بوده و مجازات کیفری دارد.

شرایط صحت معامله چیست؟
پاسخ:
۱- قصد طرفین و رضای آنها  ۲- اهلیت طرفین  ۳- موضوع معین که مورد معامله باشد  
۴- مشروعیت برای معامله

چه نوع املاک مسکونی را می توان به صورت تایم شرینگ واگذار نمود؟
به عبارت دیگر املاک مسکونی برای واگذاری به صورت تایم شرینگ باید دارای چه شرایطی
باشند؟
در خصوص تبدیل سند ملک مسکونی به اسناد زمانی(تایم شرینگ) چگونه و طی چه مراحلی
واز طریق چه مرجعی باید اقدام نمود؟
پاسخ:
مالکیت زمانی که گاهی اوقات به عنوان مالکیت تفرجی(vacation ownership)یا مالکیت جزیی
(fraction ownership) نیز شناخته میشود ، قراردادی است که به موجب آن ، اشخاص ، استفاده
 از اموالی را از طریق تقسیم کردن بین خودشان برای یک دوره زمانی مشخص تسهیم می کنند ،
در واقع شاید نوعی حق انتفاع(right to use)مورد نظر باشد.اگر چه معمولا موضوع بحث مالکیت
زمانی، املاک مسکونی نظیر خانه یا مجموع آپارتمانی است اما امروزه قلمرو آن گسترش بیشتری
پیدا کرده و حتی سایر انواع اموال را نیز در بر گرفته است.لذا هر نوع ملک مسکونی را که بدون
معارض باشد می توان به صورت تایم شرینگ یا مالکیت زمانی واگذار نمود . در این رابطه سند
مالکیت هیچ تغییری پیدا نمیکند.سیستم مالکیت زمانی ایجاد کننده حق تصرف هر یک از واحدهای
تحت پوشش را بر مبنای زمان، تقسیم بندی می نماید. پس از آن ، دوره های زمانی تعیین شده به 
خریداران واگذار می شود، بنابراین مالک یک دوره زمانی،حق انتفاع از یک واحد خاص را برای
مدت زمانی مشخص پیدا می کند.در ایران دفاتر اسناد رسمی می بایست نسبت به تنظیم اسناد مربوط
به حق انتفاع یا رقبی اقدام نمایند که متاسفانه این امر نیز با استقبال سران دفاتر اسناد رسمی مواجه 
نگردید.

همسرم در یک باغ  ۱۴هزارمتری شریک بوده است بعد از فوت همسرم ۱۸۰۰متر از این باغ به
من ارث رسید، آیا می توانم سند مال موروثی را به نام خودم ثبت کنم؟
پاسخ حقوقی:
طبق قانون ثبت اسناد هر یک از ورثه می توانند بادر دست داشتن گواهی انحصار وراثت از اداره
ثبت محل ، برای خود سند جداگانه درخواست کنند ، ولی زن طبق قانون مدنی یک هشتم از ارزش
(بهای)اموال متوفی را ارث می برد ولی سندی به نام همسر متوفی صادر نمی شود.

آپارتمانی را خریداری کرده ام که مالک آن از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند خودداری
می کند.سند آپارتمان دست اول بوده و چون به نام فروشنده است ، وام به من تعلق نمی گیرد ، اگر
دادگاه دستور تنظیم سند بدهد می توانم از وام استفاده کنم یا خیر؟
پاسخ:
این مورد متفاوتی با موردی که مالک یا فروشنده سند را انتقال دهد ندارد و در واقع نماینده اجرای
احکام که  از طرف دادگاه تعیین می شود به عنوان نماینده مالک تلقی شده  و همزمان  با حضور
نامبرده نماینده بانک و خریدار، اسناد انتقال و رهن را امضا می کند.

آپارتمانی ۵۸ متری خریداری کرده ام.در زمان تحویل قرار شد که در سند انباری و متراژ آن قید 
شود ولی در سند قید نشد،با توافق طرفین جایی برای انباری در نظر گرفتیم، آیا می شود با پرداخت
خلافی، انباری را به سند اضافه کرد؟
پاسخ:
انباری در صورتی که در  صورت مجلس تفکیکی درج شده باشد در سند آپارتمان نیز قید می شود
ولی در غیر این صورت امکان صدور سند مستقل وجود ندارد.

در یک ساختمان ۱۶ واحدی زندگی می کنم که طبقه اول نسبت به حیاط ادعای مالکیت دارد،آیا
حیاط را می توان خرید و یا اینکه می شود به حیاط راه باز کرد؟
پاسخ:
با توجه به مشاعی بودن حیاط توافق کلیه شرکاء برای فروش آن لازم است هر چند نوع کاربری 
آن را نمی توان تغییر داد. ولی حق استفاده از آن را می توان واگذار کرد . بنابراین اگر یکی از 
مالکین توافق نکند ، حق نامبرده نسبت به استفاده مشاعی محفوظ است.

اسناد رسمی چه مزایایی دارند؟
پاسخ:
اگر بخواهیم به مزایا و اعتبار اسناد رسمی اشاره کنیم باید گفت:
۱)اسناد رسمی هم درباره طرفین تنظیم کننده سند و هم جانشین قانونی شان مانند ورثه معتبرند.
۲)تاریخ تنظیم سند رسمی فقط نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز معتبر
 است. پس اگر آقایان (الف) و (ب) با سند رسمی اتومبیلی را معامله کنند و سپس آقای (الف)
با سند عادی به تاریخی دیگر همان اتومبیل را با شخص ثالث معامله کند ، تاریخ سند رسمی
نسبت به شخص ثالث نیز معتبر است  و نمی تواند صرفا به استناد سند عادی اتومبیل را از
مالکیت آقای (ب) خارج کند.
۳)اسناد رسمی قابل انکار و تردید نیستند و صرفا می توان نسبت به آن ها ادعای جعل کرد
زیرا اصل بر صحت و اصالت اسناد رسمی است . برای مثال اگر آقای (الف) با استناد به
اسناد رسمی از آقای (ب) وجهی مطالبه کند آقای (ب) نمی تواند بگوید که من چنین سندی
را امضاء نکرده ام و منتسب به من نیست . در این صورت موظف است این ادعا را ثابت
کند و اگر نتواند  جعلی بودن سند رسمی را به اثبات  برساند اصل بر اصالت سند رسمی
است و به پرداخت وجه مندرج  در سند محکوم خواهد شد مگر اینکه  ثابت کند که سند ،
طبق قانون معتبر نیست.برای مثال ثابت کند که (وجه آن را پرداخته است).

برای خرید ملک یا زمین دارای سند چه نکاتی باید رعایت شود؟
پرسش مطرح شده توسط:آقای سعید عزیزی
پاسخ:
در خصوص خرید ملک با قولنامه عادی، توضیح اینکه خریدار ملک با قولنامه اعم از اینکه ملک
از اراض موات  و بایر شهری یا غیره آن باشد ، قانونا مالک نیست مگر در موارد  خاص  و با 
رعایت ترتیبات خاص که در بعضی مقررات پیش بینی شده است. زیرا اولا به موجب ماده( ۲۲)
قانون ثبت اسناد و املاک که به اعتبار قانونی خود باقی است همین که ملکی مطابق قانون در دفتر
املاک به ثبت رسید.دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مذکور به
او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مذکور از مالک رسمی به او 
ارث رسیده باشد مالک  شناخته خواهد شد.ثانیا مواد ۴۶و۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک  که اعتبار 
قانونی دارد، ثبت معاملات  را جزء موارد استثنایی اجباری دانسته  و ماده ۴۸ قانون مذکور نیز
بیان داشته است که سند مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و اگر به ثبت نرسیده در هیچ یک از
ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

نحوه پرداخت ثمن معامله به چه صورتی باید باشد؟
پاسخ:
پرداخت ثمن معامله می تواند همزمان با تحویل مبیع بوده و یا قبل و بعد از آن صورت ، یکجا و
یا اقساط باشد و اگر تحویل مبیع  یا  پرداخت ثمن همزمان نباشد لازم است نحوه مقدار و زمان
پرداخت به موجب قرارداد کتبی معین شود.

اگر مستند ادعای خواهان، سند عادی باشد آیا طرف مقابل می تواند منکر آن شود؟
پاسخ:
اصولا اثبات اصالت سند عادی با کسی است که به آن استناد می کند و طرف مقابل مسئولیتی
 بابت اثبات اصالت سند عادی ندارد.فرض کنیم به موجب یک سند عادی آقای (الف) از آقای
(ب) مبلغی طلبکار است . آقای (ب) می تواند با اظهار این مطلب که چنین سندی را امضاء
نکرده از خود سلب مسئولیت کند و در این حالت آقای (الف) است که باید صحت و اصالت
سند عادی را به اثبات برساند
مالک یک واحد از آپارتمانی مسکونی سه واحدی هستم که در آن فقط یک واحد پارکینگ اتومبیل
 تامین شده و دو واحد تامین نشده است. یا این وجود امکان پارک مستقل طبق ضوابط شهرداری
برای هر سه واحد وجود دارد ولی مالکی که دارای پارکینگ است،موافق نیست و فضای پارکینگ
اختصاصی شده است.چگونه می توان از مشاعات به منظور پارکینگ استفاده کرد؟
پاسخ:
چنانچه در سند تفکیکی ملک برای هر واحد پارکینگ اختصاصی قید شود که در این صورت حق
استفاده انحصاری از آن پارکینگ متعلق به همان واحد خواهد بود و هیچ یک از واحدها حق تغییر
یا تبدیل فیزیکی آن را ندارند . اما چنانچه فضایی در آپارتمان به عنوان مشاعات در نظر گرفته
شده باشد هیچ یک از مالکین حق ندارند در محدوده معین شده تصرفی کنند و حق انحصاری برای
خود در مورد آن قسمت قایل شوند. به عبارت دیگرهر گونه استفاده ای از مشاعات دریک مجموعه
آپارتمانی توسط هر یک از مالکین نیازمند موافقت همه مالکین است.در حال حاضر شما می توانید
 در صورت اعلام موافقت سایرین از فضای مشاعات به عنوان پارکینگ استفاده کنید و در غیر این
صورت استفاده شما خلاف مقررات خواهد بود.

سند رسمی و عادی از نظر قانونی چه مفهومی دارد؟
پاسخ:
مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی ، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی
و یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت  آنها بر طبق مقررات قانونی  تنظیم شده
باشند رسمی است، به شرطی که مفاد سند مخالف قوانین نباشد. همچنین طبق ماده ۱۲۸۹ همان
قانون ، در برابر اسناد  رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارد انکار و تردید مسموع
نیست و طرف صرفا می تواند نسبت به اسناد مذکور ادعای  جعلیت یا ثابت کند که آن اسناد از 
نظر قانونی اعتبار ندارد.
ملکی در سال ۸۶ پس از ۳ مرتبه انتقال ،  خریداری شده و چون  در رهن بانک بوده به صورت 
تفویض وکالت تنظیم شده است. اما در سال ۸۹ شخصی دیگر به استناد وکالت نامه ای که از مالک 
اول و سازنده این ملک شده (این وکالت نامه مشروط و به ازای پرداخت بدهی های مالک اول و بر
اساس بهره (نزول) به وی داده شده) با در همراه داشتن این وکالت نامه ، تنها و بدون حضور مالک 
اول به دفترخانه مراجعه کرده و سند صلح گرفته و ۲ دانگ این ملک را به نام خود سند زده است.
با توجه به این که ملک مذکور در سال ۸۶ پس از ۳ مرتبه انتقال ، فروخته شده و وکالت نامه وی
لغو شده است.به نظر شما این شخص اجازه چنین کاری را داشته است یا خیر؟ در این باره قانون
چه می گوید؟
پرسش کننده:آقای سیامک ریاحی
پاسخ:
ار آنجا که تفویض وکالت به معنی انتقال مالکیت نیست ، اساسا خرید ملک و اخذ  وکالت نامه به
جای تنظیم سند رسمی ، این اشکال را دارد که فروشنده می تواند ملک را به افراد زیادی فروخته
و برای هر یک وکالت نامه ای جداگانه تنظیم کند.
ماده ۴۷ قانون ثبت ، ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول را اجباری
 دانسته است.مطابق ماده ۴۸ قانون ثبت ، سندی که مطابق مواد یاد شده باید  ثبت شود اما به ثبت 
نرسیده است در هیچ یک از ادارات و محاکم قانونی نیست و پذیرفته نخواهد شد.همچنین طبق ماده
۲۲ همین قانون ، وقتی ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ، دولت فقط کسی را که
ملک به اسم او ثبت و یا کسی را که ملک مذکور به او منتقل شده است مالک ملک میشناسد.
در نتیجه اعطاء و تفویض وکالت نامه ، موجب انتقال مالکیت نمیشود و خود مالک یا وکلای دیگر
میتوانند آن ملک را معامله کنند.
توضیح اینکه:هر گونه اظهارنظر دقیق تر در مورد این سوال منوط به مطالعه و بررسی مدارک 
استنادی است.

سند رسمی معتبر چه شرایطی دارد؟
پاسخ:
برای این که سند رسمی محسوب شود سه شرط لازم است.
۱) سند توسط مامور رسمی  تنظیم اسناد تهیه شود.
۲) مامور دارای صلاحیت تنظیم آن باشد.
۳) سند با رعایت مقررات قانونی تنظیم شده باشد.
هرگاه سندی فاقد یکی از این سه شرط باشد آن نوشته در صورتی که دارای مهر یا امضای طرف
باشد ، سند عادی محسوب می شود.
 

یک سال پیش آپارتمانی را به مبلغ ۴۵۰ میلیون تومان خریده ام و قرار شد ۲۵۰ میلیون آن را نقد
و ۱۰۰میلیون را زمان تحویل و ۱۰۰میلیون باقیمانده را هنگام تنظیم سند بپردازم . طی یک سال
گذشته فروشنده برای تنظیم سند رسمی در محضر حاضر نشده است. چه می توان کرد؟
پاسخ:
می توانید با ارسال اظهارنامه رسمی به فروشنده تاریخ و زمانی  را  برای حضور در دفترخانه 
(البته این زمان و موعد به گونه ای  باشد که بعد از ابلاغ اظهارنامه  به نامبرده باشد) تعیین و 
اعلام کنید و خود در آن روز و ساعت به محضر مربوطه مراجعه و با همراه داشتن وجه نقد یا
چک های تضمین شده بانک آمادگی خود را برای پرداخت بقیه قیمت مورد معامله ثابت کنید و 
از دفترخانه مزبور تقاضای ثبت حضور جنابعالی و داشتن آمادگی پرداخت بهای به همراه داشتن
وجه نقد یا شماره چک های مذکور را نموده و نامه عدم حضور نامبرده را دریافت کنید و در این
صورت مسئولیت قراردادی شما حداقل از این تاریخ زائل می شود و می توانید علیه فروشنده در
صورتیکه سند ملک به نام او باشد طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی کنید.

معامله ملکی را که به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده است و بعد معلوم شود که کمتر از
آن مقدار است می توان ، فسخ کرد؟
پاسخ:
مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ملکی را خریداری کرده ام و در قولنامه من خریدار هستم اما هنگام سند همسرم می خواهد سه 
دانگ آن به نام او باشد. آیا باید به اجازه من باشد؟
پاسخ:
در رابطه با موضوع مطرح شده می توان به دو روش زیر اقدام کرد:
۱- یا باید طرفین مبایعه نامه به آژانس مراجعه و ضمن پشت نویسی مبایعه نامه مبنی بر اضافه
شدن نام همسر در ردیف خریداران به دفترخانه مراجعه و نسبت به انتقال سه دانگ اقدام کنید.
۲- یا شش دانگ به نام زوج منتقل و پس از آن در دفتر خانه سه دانگ به زوجه انتقال یابد که
مراحل آن را میبایست با دفترخانه مربوطه هماهنگ کنید.

سند خانه ای که در محضر نوشته می شود و هزینه های دفترخانه هم پرداخت شده ولی فروشنده
حاضر نیست سند را امضاء کند چند ماه اعتبار دارد؟
پاسخ:
اگر منظورتان این است که پس از تنظیم مبایعه نامه عادی خرید ملک، در موعد مقرر در قرارداد
برای ثبت رسمی معامله و صدور سند رسمی  به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه  و فروشنده
علیرغم درج معامله در دفتر از امضای دفتر خود داری می کند در واقع خود داری او از امضاء
به منزله تخطی از توافق بوده و می توانید تنظیم سند رسمی را از دادگاه  خواستار شده و پس از
صدور حکم و قطعیت آن ، اجراییه صادر و دادنامه را اجرا کنید.

ملکی را مبایعه نامه ای خریدم ام و چند ماه است در آن زندگی می کنم. ولی صاحب ملک برای 
صدور سند حاضر نمی شود . آیا امکان اجاره یا فروش ملک را به همین شکل دارم؟
پاسخ:
اگر در قرارداد  صراحتا  درج کنید که هر چند مالک قانونی نیستید ، ولی ملکیت به موجب 
قولنامه عادی به جناب عالی  منتقل شده است و بر اساس حقوق  ناشی از آن اقدام به تنظیم
قولنامه فروش یا اجاره می کنید بلا مانع است.

حدود سی سال قبل زمینی را با یک سند عادی از شخصی  خریداری کرده ام که سه دانگ این  
زمین را به من و سه دانگ دیگر را به دخترشان فروخته اند؛ در هنگام تنظیم سند شوهر ایشان
و دو شاهد دیگر نیز امضاء کرده اند اما  الان  آن  دو  شاهد در قید حیات  نیستند . من چکار 
می توانم بکنم؟
پاسخ:
اولا با توجه  به اینکه قرارداد یا  به تعبیر شما سند عادی را فروشنده خود نیز امضاء کرده 
است و در صحت آن تردیدی وجود ندارد تعهدات ناشی از آن به قوت خود باقی است.ثانیا
اگر امضاء و خط شاهد با سایر امضاها واسناد مسلم الصدور منطبق باشد فوت شاهد باعث
زایل شدن اعتبار آن نخواهد شد.

ملکی را به مساحت ۱۰۷ متر ارزان تر از قیمت عرف فروخته ام که اکنون منصرف شده ام.با توجه
به اینکه در مبایعه نامه مبلغ چهل میلیون  تومان به عنوان خسارت در صورت پشیمان شدن یکی از
طرفین تعیین شده است آیا راهی برای پرداخت نکردن خسارت در صورت فسخ وجود دارد؟
پاسخ:
مبلغ خسارت  تعیین شده  مربوط به تقاضای فسخ اختیاری  است و شامل حق فسخ ، ناشی از حکم
قانونی نمی شود ، بنا براین در صورتی که در معامله مغبون شده باشید ، می توانید به استناد خیار
غبن (ضرر و زیان فاحش) معامله را فسخ کرده بدون اینکه عهده دار پرداخت خسارت  تعیین شده
باشید  ولی باید توجه کنید که خیار غبن فوری است . اما چنانچه  اثبات نشود که شما متحمل زیان
فاحشی شده اید استفاده از خیار غبن منتفی است و ودر صورت درخواست خسارت از سوی خریدار
شما مجبور به پرداخت آن خواهید بود.

در یک قطعه زمین که سند منگوله دار هم دارد عده ای آلونک ساخته اند.از نظر قانونی چه مراحلی
باید طی شود؟
پاسخ:
۱) در صورتیکه ملک را قبلا در تصرف داشته اید  و متصرف بدون اجازه آن را تصرف کرده
می توانید نامبرده را تحت عنوان تصرف عدوانی تعقیب کنید و در صورت اثبات ، نامبرده مکلف
به رفع تصرف خواهد شد.
۲)در صورتیکه متصرف با اجازه ملک را تصرف کرده است صرفا می توانید دادخواست خلع
ید تنظیم و به دادگاه صلاحیت دار تسلیم کنید.

اگر بین تاریخ تنظیم مبایعه نامه و تاریخ چک بیعانه فاصله زمانی وجود داشته باشد آیا طرفین در 
این فاصله می توانند معامله را فسخ کنند یا خیر؟
پاسخ:
ممکن است برای تادیه ثمن معامله و یا مبلغ بیعانه موعد و یا مواعدی تعیین شود . لذا در صورتی
که مبایعه نامه قانونی بوده و دلالت بر وقوع عقد و انجام معامله داشته باشد طرفین مکلف به انجام
تعهدات خود در مواعد تعیین شده خواهند بود  و صرف وجود فاصله زمانی بین تاریخ  قرارداد و
تاریخ دریافت بیعانه باعث ایجاد حق فسخ برای یکی از طرفین و یا هر دو طرف نخواهد بود مگر
آنکه در ضمن عقد ،فسخ معامله در این فاصله زمانی پیش بینی شده باشد.

آپارتمانی خریداری کرده ام اما مالک سند را به نام اینجانب ثبت نمی کند. سند آپارتمان دست اول
و به نام فروشنده است ، اگر دادگاه دستور تنظیم سند بدهد می توانم از وام استفاده کنم یا خیر؟
پاسخ:
این مورد تفاوتی با موردی که خود مالک  یا فروشنده سند را انتقال دهد ندارد و در واقع نماینده
اجرای احکام که از طرف دادگاه تعیین می شود به عنوان نماینده مالک تلقی شده و همزمان با
حضور نامبرده نماینده بانک و خریدار اسناد انتقال و رهن را امضاء می کنند.

آپارتمانی را در تاریخ ۱۵/۱۲/۹۲ خریداری کرده ام و برای یک ماه بعد قرار محضر برای 
انتقال سند گذاشته ام ولی قبل از رسیدن تاریخ محضر و حضور در دفترخانه فروشنده  فوت
کرده است.آیا اعتبار مبایعه نامه مذکور مخدوش خواهد شد؟
پاسخ:
در هر صورت مبایعه نامه معتبر است و ورثه متوفی نسبت به انجام شدن تعهدات وی مسئول
خواهند بود و در صورت امتناع ، به دستور دادگاه سند به نام شما تنظیم خواهد شد.

در یک ملک شش واحدی پنج نفر از ساکنین آماده فروش هستند. اما یکی از مالکین حاضر به 
فروش نیست ، چکار کنیم؟
پاسخ:
اجبار شریک به فروش مال مشاع از نظر حقوقی ممکن نیست  ولی در مواردی که مالی قابل
تقسیم نباشد هر یک از شرکاء می توانند  تقاضای  فروش اجباری و تقسیم ثمن آن مال را از 
دادگاه صلاحیت دار تقاضا کنند که البته پس از صدور حکم فروش مال مشاع از طریق مزایده
و توسط اجرای احکام انجام خواهد شد.

فرق بین افراز و تفکیک یک ملک چیست؟
پاسخ:
تفکیک در اصطلاح  ثبتی تقسیم یک قطعه زمین به قطعات متعدد است مانند اینکه از یک زمین
۱۰۰۰۰متری ۲۰۰متر آن را جدا نمایند.و افراز ، جداسازی سهم هر یک از شرکاء ملک مشاع
معین از طریق تراضی شرکاء و یا حکم دادگاه است مانند اینکه در همان زمینی دو نفر بصورت
مشاعی و هر کدام سه دانگ مالک باشند و بخواهند سهم خود را از یک دیگر جدا نمایند.

تعریف قانونی حق شفعه چیست؟
پاسخ:
بر اساس ماده ۸۰۸ قانونی مدنی ، هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد
و یکی از دو شریک سهم خود را به قصد فروش به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق
دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و سهم وی را تملک کند.این حق را حق شفعه
و صاحب آن را شفیع می گویند.

مواعدی که در خصوص طرح شکایت کیفری در مورد چک بلا محل باید رعایت شود به چه
شکل است؟
پاسخ:
مراجعه دارنده چک ظرف ۶ماه  از تاریخ صدور چک  به بانک محال علیه  برای اخذ گواهی
عدم پرداخت و طرح شکایت کیفری ظرف ۶ماه از تاریخ اخذ گواهی عدم پرداخت. در صورت
عدم رعایت مواعد مذکور چک از جنبه کیفری خارج خواهد شد.